Lea Reckart
14. Nov. 2024
Alles, was du über die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf wissen musst – von Steuersätzen bis zu Spartipps
Beim Erwerb einer Immobilie fällt in der Regel die Grunderwerbsteuer an, die sich auf den Kaufpreis bezieht. In diesem Ratgeber erfährst du, wann und wie die Steuer erhoben wird und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu optimieren.
-Wann musst du Grunderwerbsteuer zahlen?
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällig und bemisst sich nach dem Kaufpreis im notariellen Vertrag. Höhere Kaufpreise für bebaute Grundstücke führen entsprechend zu höheren Steuern. Günstiger kann es sein, zuerst ein unbebautes Grundstück zu erwerben und erst später ein Haus darauf zu bauen.
-Steuern sparen durch getrennte Verträge
Um die Grunderwerbsteuer zu senken, ist es möglich, Grundstück und Immobilie in getrennten Verträgen zu erwerben. Dabei sind jedoch strenge Vorgaben zu beachten:
Verträge trennen: Zuerst einen Vertrag für das Grundstück abschließen und nach einer „Schamfrist“ von mindestens sechs Monaten den Bauvertrag separat verhandeln.
Keine Verbindung: Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen dürfen nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören.
Wenn das Finanzamt beide Verträge als zusammenhängend betrachtet,
wird die Steuer dennoch auf die gesamte Kaufsumme erhoben.
-Steuerzahlung und Eigentumsübertragung
Der Notar übermittelt den Kaufvertrag an das Finanzamt, das daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid ausstellt. Die Steuer ist innerhalb eines Monats zu zahlen. Erst nach Erhalt der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt kann der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
-Berechnung der Grunderwerbsteuer
Die Steuer bemisst sich an der gesamten Gegenleistung, wie dem Kaufpreis und eingetragenen Belastungen. Eine Minderung der Grunderwerbsteuer durch eine Kaufpreissenkung ist nur innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsabschluss möglich.
-Grunderwerbsteuer-Sätze in den Bundesländern
Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. So zahlt man in Bayern bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro 7.000 Euro, während der gleiche Kauf in Brandenburg 13.000 Euro kosten würde. Einige Bundesländer bieten Förderprogramme für die erste selbstgenutzte Immobilie, wie das „Hessengeld“ in Hessen, das die Steuerlast beim Erstkauf senken kann.
Tipps zur Grunderwerbsteuer-Optimierung
Inventar gesondert ausweisen: Für bewegliches Inventar, wie eine Einbauküche oder eine Sauna, sollte im Kaufvertrag ein separater Betrag angegeben werden. Diese Werte bleiben steuerfrei.
Instandhaltungsrücklage: Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage bei einer Eigentumswohnung ist nicht absetzbar.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Grunderwerbsteuer entfällt bei Grundstücken unter 2.500 Euro oder Verkäufen zwischen engen Familienmitgliedern, z. B. zwischen Eltern und Kindern oder Eheleuten. Verkäufe zwischen Geschwistern sind dagegen steuerpflichtig.
-Share Deals für Unternehmen
Unternehmen können durch sogenannte Share Deals die Grunderwerbsteuer vermeiden, indem sie Anteile an einer Gesellschaft erwerben, die die Immobilie besitzt, statt die Immobilie selbst zu kaufen. Für Privatpersonen ist diese Option nicht verfügbar.
-Verhältnis zu anderen Steuerarten
Neben der einmaligen Grunderwerbsteuer fällt auf Immobilienbesitz die jährliche Grundsteuer an. Bei Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung greift jedoch stattdessen die Erbschafts- oder Schenkungssteuer, abhängig von Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert.